普通借家契約とはどんなもの？
借家契約には、主に普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。一定期間経過したら賃借人に立ち退きを求められる定期借家契約に対して、普通借家契約を締結した場合、原則として賃借人が退去の意志を固めるまで住み続けられます。したがって、普通借家契約は賃借人に有利な契約であり、賃貸人の勝手な事情で退去を迫られるおそれがなく、賃借人が安心して生活できる契約なのです。ただし、賃料支払いが大幅に遅れるなど、賃借人に著しい懈怠があれば、賃貸人から普通借家契約を解除することも可能です。
具体的には、半年以上家賃未納状態が続いた場合などは、賃借人の背信性が高く、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたものとして、判例では賃貸人からの解約が認められるとされています。
普通借家契約のデメリットについて
普通借家契約では、賃貸建物の修理や取り壊しが必要になったり、賃貸人が当該借家を利用しなければならなくなったりするなど特段の事情が生じない限り、賃貸人から解約を申し出ることができません。したがって、賃貸人が他の人に貸したいと思っても、居住者を立ち退かせることは難しいでしょう。もっとも、賃借人の同意を得られれば問題ないので、日頃から賃貸人と賃借人の信頼関係を築いておくことが大切なのです。また、賃借人に退去を求める特段の事情があっても、賃借人から立ち退き料を請求されることがあります。立ち退き料には、引っ越しにかかる費用や新居の敷金や礼金などが該当するでしょう。
賃借人から見ると、契約締結時の入居条件が定期借家契約より厳しく、入居を希望しても契約が成立しにくいというデメリットがあります。賃貸人は賃借人が長期間住むことを想定しているため、入居者を厳選したいという思いがあるからです。